Immobilieninvestments Am Büromarkt ist vieles anders, aber keineswegs alles schlechter

Mehr Homeoffice und ein stärkerer Fokus auf Nachhaltigkeit: Die Immobilienbranche befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel. Worauf Anleger jetzt achten sollten, erläutern Gunnar Herm von UBS Real Estate und Alexander Isak von UBS Asset Management.

17.10.2021, aktualisiert 26.10.2021 - 11:0526.10.21 - 11:05
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Das Manhattan von Paris, La Défense
Das Manhattan von Paris, La Défense: Der Arbeitsplatz am Schreibtisch wird künftig an Bedeutung verlieren. Wohlfühlräume für die Mitarbeiter werden hingegen wichtiger© Imago Images / VWPics

Strukturelle Veränderungen wie demografische Trends und die Digitalisierung verändern auch die Immobilienwelt. Worauf sich Investoren einstellen müssen, haben die Experten Gunnar Herm, Geschäftsführer Front Office bei UBS Real Estate, und Alexander Isak, Portfoliomanager des Fonds UBS (D) Euroinvest Immobilien von UBS Asset Management, im Nachgang der Expo Real in einer digitalen Presserunde erläutert.

Während der Pandemie wurden viele Menschen ins Homeoffice geschickt. Bürogebäude waren kaum besetzt. „Dennoch sollten Investoren hier differenzieren“, betont Herm. Es gehe um die Frage, wofür Büros in Zukunft gebraucht werden. „Wir kommen sicherlich davon weg, dass jeder Mitarbeiter einen festen Arbeitsplatz zugewiesen bekommt“, sagt Herm. Im Gegenzug werden aber Bereiche ausgebaut, um Arbeitnehmern eine „häusliche Atmosphäre“ zu schaffen. „Das Büro von morgen muss einen Mehrwert bringen und Raum für Interaktionen bieten“, sagt Herm. Zumal es insbesondere jüngere Arbeitnehmer wieder ins Office ziehe und Unternehmen sich damit einen Vorteil im Wettbewerb um Fachkräfte verschaffen könnten.

Neue Flächennutzung bei Büroimmobilien

Immer mehr Unternehmen beginnen daher darüber nachzudenken, wie sie ihre Flächen attraktiver für ihre Mitarbeiter gestalten können. Der Faktor Mensch sei in den vergangenen Monaten deutlich wichtiger geworden. Das spiegele sich auch in den Bürogebäuden wider. „Wir sehen andere Flächennutzungskonzepte und insgesamt einen anderen Umgang insgesamt damit“, sagt Isak.

Herm gibt ein Beispiel aus der Praxis: „Einer unserer Mieter hat ein derartiges Konzept ausgearbeitet und könnte damit 500 von 3.000 m2 einsparen. Doch die Geschäftsführung hat sich dafür entschieden, diese Fläche zu behalten“, sagt Alexander Isak, Portfoliomanager bei UBS Asset Management. Der Grund ist einfach: „Würde er die Fläche zurückgeben, beraubt er sich der Möglichkeit, später zu expandieren“, so Isak. „Das gilt insbesondere für die gut angebundene Objekte“, ergänzt Herm.

Die Rolle von ESG in der Immobilienwelt

Monofunktionale Bürostandorte, die nicht an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sind, dürften nach Herms Einschätzung hingegen vermehrt Schwierigkeiten bekommen. Sie würden hauptsächlich für Tätigkeiten genutzt, die dem Unternehmen wenig Mehrwert bieten – eine Art Backoffice-Funktion. „Diese Standorte dürften die größten Aufgaben vor sich haben.“

Bei der kommerziellen Nutzung ist also wie von jeher die Lage von großer Bedeutung – auch vor dem Hintergrund von ESG-Themen. Diese Aspekte sollten Investoren nicht nur mit Blick auf das eigentliche Gebäude beachten. Die ganzheitliche Betrachtung werde immer wichtiger. Dazu zähle auch, wie die Mitarbeiter zur Arbeit kommen. „Das wiederum macht dezentrale Lagen im urbanen Raum unattraktiv“, erklärt Herm.

Wie reagiert das Portfoliomanagement auf die neuen Herausforderungen?

Auf das Fondsvolumen des UBS (D) Euroinvest Immobilien P (ISIN: DE000A111Z29) haben die aktuellen Herausforderungen keine Auswirkungen gehabt. Es gelte aber, in den nächsten fünf bis zehn Jahren aufmerksam zu bleiben und genau zu schauen, welche Objekte sich auch aus ESG-Gesichtspunkten als Investment anbieten. Das Thema werde zukünftig preisbildend sein. In anderen Worten: „Objekte, die eine hohe Nachfrage auf sich ziehen, weil sie in Sachen Nachhaltigkeit punkten, werden es in Zukunft einfacher haben, stabile Mieten zu erwirtschaften.“