Immobilieninvestments ESG-Kriterien immer wichtiger für die Immobilienbewertung

Auch Immobilieninvestoren konzentrieren sich zunehmend auf ESG-konforme Investments. Marktteilnehmer wollen den CO2-Ausstoß minimieren und letztlich klimaneutral agieren, erläutert Peter Hayes, Global Head of Investment Research bei PGIM Real Estate.

24.03.2022 - 15:1924.03.22 - 15:36
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Entwurf für Wolkenkratzer, die Kohlendioxid aus der Atmosphäre ziehen
Entwurf für Wolkenkratzer, die Kohlendioxid aus der Atmosphäre ziehen: Bei grünen Gebäuden dürften die Mieten künftig stärker steigen© Imago Images / Cover-Images
Peter Hayes, PGIM Real Estate

Geschätzt zwei Drittel der Investoren und Fondsmanager am Immobilienmarkt haben bereits offiziell ESG-Kriterien in ihren Investmentprozess integriert. Diese Zahl wird voraussichtlich in den kommenden Jahren weiter steigen.

Der weitverbreitete Fokus auf ESG und insbesondere auf Umweltkriterien ist relativ neu, zeigt sich jedoch bereits in der Preisbildung. Ein Blick auf den weltweiten Büroimmobilienmarkt beweist, dass die Renditen für hoch bewertete grüne Gebäude in den vergangenen Jahren stärker gefallen sind als jene des Gesamtmarkts. Allerdings spielt dabei auch die Region eine Rolle. So startete in Europa der Trend zum ESG-basierten Investieren bereits vor der Pandemie, angetrieben durch immer stärkere Regulierungsmaßnahmen. Im Gegensatz dazu begann der ESG-Aufschwung in Asien und den USA erst kürzlich und beschleunigte sich besonders im Jahr 2021.

Warum ESG bei Immobilien?

Grüne Büros sind in der Regel energieeffizienter und haben einen kleineren CO2-Fußabdruck als Büros in Gebäuden ohne Energiezertifizierung. Auch wenn man die Auswirkungen grüner Zertifikate schwer von anderen Gebäudemerkmalen trennen kann: Es zeichnet sich ab, dass umweltzertifizierte Gebäude höhere Mieten erzielen.

Das Ergebnis verschiedener Studien in Großbritannien und in den USA deutet darauf hin, dass der Mietaufschlag durchschnittlich bei rund 10 Prozent liegt. Diese Outperformance dürfte in den kommenden Jahren noch steigen. Zudem dürften sowohl Bewohner und Nutzer als auch Investoren grüne Gebäude zunehmend als Wettbewerbsvorteil sehen – unter anderem bei der Gewinnung von qualifizierten Mitarbeitern.

In den USA stellt sich zunehmend eine klare Trennung von Objekten mit und ohne Umwelt-Zertifikat heraus. Der Mietenanstieg für Gebäude mit LEED Platinum-Rating (Leadership in Energy and Environmental Design) dürfte im Jahr 2021 höher ausgefallen sein als jener von Gebäuden ohne diese Zertifizierung. Prognosen deuten darauf hin, dass sich die Outperformance in den kommenden Jahren fortsetzen wird.

Stärkeres Mietwachstum bei grünen Gebäuden erwartet

ESG-Kriterien könnten künftig entscheidend sein bei der Bewertung von Objekten. Gründe hierfür sind die noch relativ günstigen Preise, die Chance auf stärkeres Wachstum der Mieten und die Tatsache, dass viele alte, nicht zertifizierte Objekte nicht komplett modernisiert werden können.

Investoren bekommen immer mehr Möglichkeiten, neue Gebäude mit hohen Qualitätsstandards zu entwickeln und Grundstücke zu sanieren, um die gewünschten höheren Standards zu erreichen. All diese Maßnahmen kosten zunächst natürlich Geld. Doch die Risiken, die ältere, qualitativ minderwertige Bestände verursachen, die nicht an neue Gegebenheiten angepasst und modernisiert werden können, steigen überproportional stärker.