Immobilienblase In diesen deutschen Städten droht ein Crash

In vielen Teilen Deutschlands steigen die Immobilienpreise seit Jahren rasant. Droht eine Blase? Das Berliner Research-Institut Empirica indizierte im dritten Quartal 2017 zumindest für acht Städte eine „erhöhte Gefahr“.

10.11.2017, aktualisiert 14.11.2017 - 10:2814.11.17 - 10:28
|
Von: 
|
Baustelle in Berlin: Vor dem Platzen einer Immobilienblase wird der Wohnungsbau in der Regel stark angekurbelt
Baustelle in Berlin: Vor dem Platzen einer Immobilienblase wird der Wohnungsbau in der Regel stark angekurbelt© Pixabay
1 / 10

Wenn eine Immobilienblase platzt, wird Vermögen vernichtet. Die Buchwerte von Häusern und Wohnungen verlieren an Wert und es entstehen Leerstände. Im schlimmsten Fall kann es sogar zu einer Bankenkrise kommen, weil die Kreditausfälle überhand nehmen.

Analysten des Berliner Forschungsinstituts Empirica haben präzise Indikatoren für Marktübertreibungen entwickelt. Demnach steigt die Wahrscheinlichkeit einer Blase, je eher

- die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen

- die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen

- in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut und immer mehr Kredite aufgenommen werden

Diese vier Indikatoren Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum Bruttoinlandsprodukt (BIP) messen Empirica-Analysten vierteljährlich. Aus den Ergebnissen erstellen sie einen Blasenindex. Die regionale Gefahr steigt, wenn die entsprechenden Vergleichswerte aus dem Jahr 2004 überschritten werden. Das Jahr 2004 steht für eine Phase, in der niemand eine Preisblase vermutet hat und der Markt eher leicht unterbewertet war.

Im dritten Quartal 2017 legte der Empirica-Blasenindex laut den Analysten auf gesamtdeutscher Ebene gegenüber dem zweiten Quartal um 5 Punkte zu. Damit überschritt er erstmalig seit 13 Jahren den Normalwert. Speziell der Einzelindex Fertigstellungen trägt mit einem Plus von 10 Punkten laut den Experten zur steigenden Blasengefahr in Deutschland bei. Etwas weniger bedeutend sind die Indikatoren Preis-Einkommen (plus 6 Punkte) und Vervielfältiger (plus 3 Punkte).

Vor allem in den Städten der zweiten Reihe wird jetzt mehr gebaut, in einigen sogar über die Nachfrage hinaus, so die Analysten in ihrem Bericht. Das sei jedoch noch kein Drama sein, schließlich wurden dort lange Zeit zu wenige Wohnungen errichtet.

Die größeren Gefahren lauern den Analysten zufolge künftig auch gar nicht direkt in Schwarmstädten wie Berlin oder München, sondern in den umliegenden Gebieten: Neben Preiseinbrüchen drohen dort auch zunehmende Leerstände. Denn anders als in attraktiven Großstädten gibt es in der zweiten Reihe kaum Suburbanisierung und kein Pufferpotenzial von Haushalten, die bei abklingenden Preisen wieder zurück in die Stadt ziehen könnten.

Auf den nachfolgenden Seiten erfahren Sie, welche deutschen Großstädte aktuell besonders stark von einer Immobilienblase bedroht sind.

1 / 10