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Experten

Schroders

Konsolidierung und dauerhafter Wandel – Immobilien in der Corona-Krise

13.05.2020 15:12 Uhr |

Büroarbeit wird sich verändern aber nicht aussterben

Auch für den Bürosektor bleibt die Corona-Krise nicht ohne Folgen – diese sind allerdings bei weitem (noch) nicht so dramatisch, wie man meinen könnte. Auch hier drohen Mietausfälle, besonders bei Unternehmen aus den Bereichen Verkehr und Transport, Unterhaltung oder Bildung. Bei Mietern aus Technologie, Pharma und Forschung oder Onlinehandel sollten sich Investoren dagegen weniger sorgen, denn diese dürften sich als widerstandsfähig erweisen oder gar wachsen. Zwar sind viele Unternehmen nun auf Homeoffice umgestiegen und räumlich flexible Arbeit könnte an Attraktivität und Akzeptanz gewinnen; doch die Nachfrage nach Büroräumen dürfte das kurzfristig nicht bedeutend beeinflussen. Langfristig kann das Home-Office tagesweise sicherlich mehr zum Tragen kommen, allerdings ist dagegenzuhalten, dass potentielle neue grundsätzliche Hygieneanforderungen auch zu mehr Flächenbedarf führen könnten.

Massive Verluste verzeichnen momentan jegliche Coworking-Modelle. Bereits vor der Krise hatte sich das Wachstum der für Coworking genutzten Flächen verringert – und die erzwungene soziale Distanzierung könnte für einige Anbieter zum Sargnagel werden, da eine geringere Flächeneffizienz automatisch zu höheren Kosten führt. Wir erwarten, dass der Markt schrumpft und einige Anbieter kurzfristig verschwinden werden. Der Marktanteil könnte sich bei vier bis sechs Prozent der zur Verfügung stehenden Büroflächen in einer Stadt einpendeln. Zuvor gingen wir davon aus, dass dieser Anteil acht bis zehn Prozent ausmachen würde. Coworking ist sehr teuer, da Betreiber vor allem in zentralen Lagen hohe Mieten zahlen müssen, meist sogar die örtliche Spitzenmiete stellen. Da die Bonität der Mieter in vielen Fällen jedoch schwach ist, bleibt es spannend zu beobachten zu welchen Mietpreisen wir eine Nachvermietung verzeichnen werden. Eine erhöhte Anzahl von Ausfällen könnte dazu führen, dass die Bonität der Büronutzer in Zukunft grundsätzlich eine wichtigere Rolle annimmt, als dies jetzt der Fall ist. Dies könnte insbesondere bei der Bepreisung von Büroimmobilien eine zentrale Rolle spielen, da Bonitätsrisiken und Mietausfallwahrscheinlichkeiten differenzierter betrachtet werden. Objekte mit guter Mieterbonität werden dann weniger Renditen einbringen als Objekte mit schwacher Mieterbonität, ähnlich wie dies auch bei Anleihen der Fall ist.

Covid-19 befeuert strukturellen Wandel

Klar ist, dass alle Segmente des Immobilienmarktes auf die eine oder andere Weise beeinflusst werden. Selbst das als sicher betrachtete Wohnsegment dürfte, als das postzyklischste aller Immobiliensektoren, Einbußen erleiden. Dies setzt allerdings eine deutliche Verschlechterung die Arbeitsmarktsituation voraus mit einhergehender massiver Abschwächung der Kaufkraft. Wie bei jeder wirtschaftlichen Entwicklung gibt es jedoch Gewinner und Verlierer – und die großen Fische könnten die kleinen fressen. Gleichzeitig ist die Ausnahmesituation ein echter Katalysator. Die Corona-Pandemie verstärkt die Digitalisierung und diese dürfte die Art und Weise, wie wir konsumieren, arbeiten und unsere Freizeit verbringen, nachhaltig verändern.