Schnappt die Falle zu? Blasengefahr am deutschen Immobilienmarkt steigt
Zwischen Oktober und Dezember 2016 trieben laut Empirica-Forschern vor allem die Einzelindizes „Preis-Einkommen“ (plus 0,07 Punkte) und „Vervielfältiger“ (plus 0,06 Punkte) den Gesamtindex nach oben. Dennoch existiere auf Bundesebene derzeit keine klassische Preisblase: Es gebe kein Überangebot und das Kreditvolumen sei gemessen am Bruttoinlandsprodukt nicht aufgebläht. Entsprechend stagnieren die Einzelindizes „Fertigstellungen“ (minus 0,01) und „Baukredite“ (plus 0,01). Folgende Grafik zeigt, wie sich der Blasenindex seit 2004 entwickelt hat: Er ist stetig gestiegen.
Labiles Gleichgewicht in der Immobilienbranche
Die Renditen sind am Immobilienmarkt aktuell zwar niedrig, aus Sicht der Empirica-Forscher ist dies aber durch die Minizinsen gerechtfertigt. Der Gesamtmarkt sei im Gleichgewicht. Aber ist die Lage stabil? „Bei einer nachhaltigen Zinswende könnten die Kaufpreise kräftig sinken. Ob das passiert, hängt vom Tempo der Zinswende und den Begleitumständen ab. Externe Schocks erhöhen die Wahrscheinlichkeit: Von Abwertung über Wahlen bis Zölle steht dafür eine Vielzahl an Kandidaten bereit“, so die Forscher in ihrer Analyse.
Das kurzfristige Rückschlagpotential – also die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Mieten – liegt Empirica zufolge in den Top-7-Städten Deutschlands Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart, München und Berlin zwischen 24 und 34 Prozent. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin könnten die Preise demnach um ein Viertel einbrechen, in Köln oder München um ein Drittel.
