Betongold Stabilitätsanker für das Portfolio
Neben Renditebringern wie Aktien gehören in ein ausgewogenes Depot auch „sichere Häfen“, die in turbulenten Marktphasen für Stabilität sorgen können. Zu diesen gehören neben bonitätsstarken Staatsanleihen auch Immobilienfonds. Zwar sank ihre durchschnittliche Rendite 2020 laut der Ratingagentur Scope von 2,9 Prozent im Vorjahr auf 2,3 Prozent. Das ist aber immer noch deutlich mehr als die minus 0,6 Prozent, die deutsche Staatsanleihen im gleichen Zeitraum abwarfen.
Bei diesen Zahlen handelt es sich wohlgemerkt um einen Durchschnitt. Einzelne Portfolios können dementsprechend auch höhere oder niedrigere Renditen erzielt haben. Unter dem Strich sollen nach Angaben von Scope aber auch in diesem Jahr mit offenen Immobilienfonds Erträge von durchschnittlich 1,5 Prozent bis 2,0 Prozent möglich sein.
Offener vs. geschlossener Immobilienfonds
Wer sich für ein Investment in Immobilienfonds entscheidet, der sollte die zwei am weitesten verbreiteten Arten des Anlageprodukts kennen: Geschlossene und offene Fonds. Bei geschlossenen Fonds sind Investments meist erst ab einer Anlagesumme von 10.000 Euro oder mehr möglich. Außerdem ist zu beachten, dass sie in der Regel nur in wenige oder sogar ein einzelnes Objekt investieren, von dem Wohl und Wehe des Anlageerfolgs abhängen. Darüber hinaus binden sich Anleger für einen längeren Zeitraum an ihr Investment. Das heißt: Ein Rücknahmerecht ist für viele Jahre ausgeschlossen.
Bei offenen Fonds ist das normalerweise nicht so. Da in der Finanzkrise 2008/09 allerdings viele Immobilienfonds in Liquiditätsnöte geraten waren, hat der Gesetzgeber auch hier eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von einem Jahr eingeführt. Das bedeutet: Anleger können ihre Anteile nicht mehr so schnell zu Geld machen. Daher sind Immobilienfonds grundsätzlich als langfristige Anlage zu betrachten. Dafür ist ein Investment bereits mit kleineren Beträgen oder per Sparplan möglich.
Offene Immobilienfonds sind nur in Deutschland erhältlich. In den USA investieren Anleger stattdessen in sogenannten REITS (Real Estate Investment Trusts). Deren Papiere werden wie Aktien und Anleihen an den Börsen gehandelt. Somit können Investoren jederzeit aussteigen.
Logistikimmobilien gefragt wie nie
Die Performance offener Immobilienfonds setzt sich im Wesentlichen aus drei Komponenten zusammen:
- Netto-Mietrendite (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungsaufwand in Relation zum Immobilienvermögen)
- Wertänderung der Objekte (Fondsimmobilien werden quartalsweise von zwei unabhängigen Gutachtern bewertet)
- Verzinsung der vom Fonds gehaltenen Liquidität
1.200% Rendite in 20 Jahren?
Üblicherweise investieren die Schwergewichte der Branche in Büroimmobilien. Der durch Corona beschleunigte Wandel zum Homeoffice lässt erstmal vermuten, dass diese Immobilienfonds unter Druck geraten dürften. Zwar ist die Corona-Krise noch nicht vorbei und damit eine Rückkehr vieler Arbeitnehmer ins Büro bislang nicht in Sicht. Allerdings spiegelt sich diese Tatsache nicht in der Nachfrage nach Bürofläche wider. Der Immobilienmakler Jones Lang LaSalle (JLL) berichtet, dass im ersten Quartal 2021 in Deutschland fast genauso viele Quadratmeter Bürofläche neu vermietet wurden wie in den ersten drei Monaten des Vorjahres. Mit 715.000 Quadratmetern fiel das Volumen in den sieben wichtigsten Standorten, den sogenannten Big 7 wie Berlin, München, Hamburg und Frankfurt, nur ein Prozent niedriger aus.
Die Krise am Büromarkt erklärt JLL deshalb für beendet: „Zumindest scheint die Nachfragedelle überwunden und der aus den jüngsten Stimmungsindikatoren sprudelnde Optimismus dafür gesorgt zu haben, dass der Fuß in Bezug auf die Anmietung neuer Flächen in den Big 7 etwas vom Bremspedal genommen wurde“, so die Analyse im jüngsten Büromarktüberblick.
Fest auf dem Gaspedal stehen Logistikimmobilien. Aufgrund der steigenden Nachfrage beim Online-Shopping wächst der Bedarf rasant. Das belegen sowohl die steigenden Investitionen als auch die Vermietungen. Mit einem Flächenumsatz von knapp 1,77 Millionen Quadratmeter wurde im ersten Quartal 2021 der Vorjahreswert in Deutschland um 19 Prozent übertroffen und gleichzeitig eine neue Bestmarke aufgestellt, erklären die Experten der BNP Paribas Real Estate im jüngst erschienenen „Logistikmarkt Deutschland“.
Unberührt scheint der Wohnimmobilienmarkt von der Corona-Krise zu sein. „Gerade benachbarte Städte der großen Metropolen weisen besonders hohe Preissteigerungen auf“, erklären die Experten von Engel & Völkers im „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2020/2021“. Die Preisentwicklung setze sich wie im Vorjahr fort.
Stabilisierungsfaktor im Depot
Wenn die Zinsen noch länger niedrig bleiben und die Inflation wie von vielen Marktteilnehmern erwartet anzieht, dürften Immobilienfonds als Stabilisierungsfaktor im Depot noch stärker in den Fokus rücken. Wir stellen die drei renditestärksten offenen Immobilienfonds der vergangenen fünf Jahre aus unserem Fondsexplorer vor:
- Der WERTGRUND WohnSelect D (ISIN: DE000A1CUAY0) investiert ausschließlich in deutsche Bestandswohnimmobilien. In den vergangenen fünf Jahren erzielte der Fonds eine Rendite von 52 Prozent.
- Im Mittelpunkt des Fokus Wohnen Deutschland (ISIN: DE000A12BSB8) stehen hauptsächlich deutsche Wohnimmobilien. Darüber hinaus sind Investitionen in der Eurozone möglich. In den vergangenen fünf Jahren erzielte der Fonds eine Rendite von 25 Prozent.
- Der Westinvest ImmoValue (ISIN: DE0009801431) investiert überwiegend in Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik) in Europa. Bei der Portfolioallokation wird das Immobilienvermögen nach Lage, Größe und Nutzungsart gemischt. Neben bestehenden Gebäuden kann der Fonds auch Immobilien-Projektentwicklungen erwerben. Dieser Immobilienfonds konnte in den vergangenen fünf Jahren ebenfalls eine Rendite von mehr als 20 Prozent erzielen.
